高正物业内部发展管理的几个重要环节

    市场，是物业管理企业生存、持续发展的立足之本，作为物业管理这样一种新兴、微利的行业，站稳或扩大市场份额更显得至关重要。因此，物业管理企业要全力拓展市场，但市场的拓展不是简单的外延，而是为了质的提升，不是为追求形式上的大，而是要追求实质上的强，

因而，物业管理企业要想赢得市场、扩大市场份额就必须注重企业自身的内涵积淀，只有这样，企业才能够经得起市场的考验，并常胜不衰，才能真正走上一条既能保持适度的市场份额，又能提升企业的品牌价值，我们注重从以下三点来提升公司内部发展管理的质量。

一、抓好品质保证部的培训与考核工作，提高管理质量。

    首先，必须抓好内部员工的培训管理，注重培训体系的建立和专业讲师的培养。培训包括半年度、年度培训。品质保证部专门设立一个培训监督员，监督管理部内部的培训，公司可以培养专业的培训讲师负责员工的培训。因为只有自己公司培养出的讲师才能更为了解公司的基本情况，制定出合理的培训体系和培训内容。在培训方式上，应该以企业所需、市场所需为出发点，建立全员培训制度，针对本企业现有人员进行充分、有效的培训，开发每一个员工的能力。另外，在每次培训前，应该有针对性。所谓的针对性，是根据每次考核的情况，对各个管理部中普遍存在的问题和不足之处加以重点培训。除了上述培训之外，还应加大对一些细节方面的培训，比如像员工服务理念的培训，如有个别小区内住有国外人员的还可以让管理人员进行英语口语等培训。这些细节方面的培训看似很普通，但却可能在日常管理中让业主感到很满意，因此在培训中对这些方面不能忽视。

    其次，公司内部考核机制的建立与运行也是保证物业管理质量的重要因素。在考核工作中，确立好考核方式是重点，其中，应收帐款、考核任务、考核项目所占考核内容的百分比、考核节点等是重点研究的几个内容。通过ISO9001质量认证后，应该把系统文件列入考核体系文件，通过在考核中填写的严重不合格项、不合格项和建议项等，不定期的对考核文件体系进行改版，这样才能制定出一套行之有效、切合实际的考核文件体系。在考核中，应该注意对一些员工行为细节的考核，如果在培训中重点抓好了这方面的系统培训，加上不定期的考核，将会给管理部的管理水平提升一个档次。品质保证部应把考核与培训有机的结合起来，形成良性循环，即把每个月的培训情况作一个综合评估，通过评估发现问题，针对问题制定出更为合理有效的考核方法，促进管理水平的提升。

二、注重物业的前期介入和前期物业顾问

    物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划人员往往只从设计技术角度考虑问题，在制定设计方案时不可能全面考虑到物业管理中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运作的角度考虑问题，因此，作为今后的管理者，必须积极参与好前期的物业管理介入以及在前期的楼盘销售中充当好物业顾问的角色。

    首先，在前期介入阶段，积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，因为物业项目一旦建成，物业管理企业就要天天和此物业打交道，并且要面对所管物业可能发生的各种问题，在关系到切身利益的条件下，物业前期介入可能比工程监理的要求更严格，工作更细致、更周密。在物业管理公司提前介入后，开发商可以得到物业公司的紧密配合，物业公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，同时物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线的布置、设施设备基本做到心中有数。对物业可能出现的隐患有所了解，大大缩短了物业开发、经营和使用之间的过度期，确保物业公司接管后顺利及时地为业主提供可靠的管理服务。

    其次，物业公司应该在前期楼盘销售中充当好物业顾问，首先，应该对这个物业项目进行详细的综合评估，包括安全、智能化设计、环境、配套设施设备四大方面，在前期楼盘销售中，物业公司应该做好售楼人员的物业顾问，确保售楼人员在售楼时对业主的承诺与今后物业管理工作相匹配。在楼盘销售时，注重统计好今后业主群体特征，为今后的物业管理提供一些有利的帮助，比如如果调查得出这个小区老年群体相对占的比重较大，我们就可以在今后的社区活动中重点安排一些老年活动项目。第二在充当物业顾问的同时，我们也可以提前与业主进行沟通和交流，一方面让业主对今后的物业公司有所了解，另一方面也了解一些业主对日常管理中的需求，为今后的管理工作打好基础。

三、注重企业文化的建设和公司品牌的树立

    企业文化是企业的思维观念习惯、企业行为习惯的一种长期精神产物的沉淀和积累。企业文化贯穿和体现在企业的所有活动中，我认为企业文化的建设对企业的长期发展起决定的作用，对于企业的拓展和参与市场竞争也同样具有长远的影响。文化决定了前景，良好的企业文化能推动企业的良性发展，尤其像现在的物业管理市场逐步进入了市场化竞争即进入了由主管部门组织的公开招投标阶段，这时，物业公司给招标单位留下印象的除了标书方案和答辩情况外，公司自身的企业文化也是一个非常重要的部分。如果公司重视了企业文化这一块，那么在拓展时也就会首先考虑到对方的企业文化的发展，然后再考虑是否接管，这样也避免了盲目扩张带来的风险，所以注重企业文化的建设对公司长远的发展起到非常重要的作用。

    除了企业文化的发展外，公司品牌的树立也是非常重要的，品牌是企业的无形资产，也是企业赢得市场的利刃。物业管理是一新兴产业、目前还不够完善，因而很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。品牌是建立在消费者心理上的信心，是企业信誉的人格，是社会对企业及其产品认同程度的标志。现在的经济社会已经是一个品牌通行的社会，只有树立起了企业的品牌才会得到社会的认同，才能在市场竞争中立于不败之地，一个企业品牌的建立，是一个漫长而又艰苦的阶段，需要公司全体员工的共同努力、需要持之以恒的诚信、需要一个完善的管理体系的支持等等，这样才能形成完整的品牌战略，使企业在激烈的市场环境中脱颖而出。

    随着物业管理公开招投标的推广，物业管理企业之间的竞争十分激烈，竞争是实力的较量，实力强者被保存、发展和壮大，实力弱者被淘汰。物业管理企业要想在这激烈而残酷的竞争中发展、扩大市场份额，就必须通过以上三点来使企业环境、企业能力、经营战略三者达到平衡，从而提高自己对市场环境的适应能力，在市场竞争中立于不败之地，源源不断地赢得市场，树立企业的品牌。